Door Hans Nieuwenhoven, eigenaar Corpo Mission en docent Real Estate Haagse Hogeschool

Dit artikel verschaft inzicht in de keuzes, die ten grondslag liggen aan de kwaliteit van de toekomstige beheersituatie van een VvE. De volgende aspecten worden behandeld:

1. Wat is het doel van een VvE-splitsing
2. Onderwerpen, die nadere aandacht verdienen bij nieuwe VvE-splitsingen
3. De gevolgen van onjuiste keuzes
4. Gouden tips voor een goede VvE-splitsing

Wat is het doel van een VvE-splitsing?
Om binnen een complex met huurwoningen of een nieuwbouwcomplex met verschillende functies te kunnen verkopen, is een VvE-splitsing noodzakelijk. Hierbij wordt het vastgoedobject gesplitst in appartementsrechten. De specifieke kenmerken van de appartementsrechten worden door de notaris vastgelegd in een splitsingsakte en deze wordt ingeschreven bij het Kadaster. Op deze wijze kan iedere belanghebbende een indruk krijgen van de eigen-aardigheden van het vastgoedobject en kennis nemen van de rechten en plichten, die hij of zij als eigenaar van een nieuw appartementsrecht krijgt.

Onderwerpen, die nadere aandacht behoeven bij een nieuwe VvE-splitsing
Onderstaand zijn de belangrijkste Kritische Succes Indicatoren genoemd, die grote invloed hebben op de kwaliteit van de VvE-splitsing.

a. Vertaling van het Modelsplitsingsreglement  naar de specifieke splitsingsakte
De specifieke splitsingsakte in juridische termen verwoord, dient naadloos aan te sluiten op de gewenste materiële beheersituatie van het VvE-complex.
In deze splitsingsakte staan de spelregels voor het reilen en zeilen voor het beheer van de nieuwe VvE. Indien naast de eigenaren ook huurders in het complex wonen, vormt dit een bijzonder aandachtspunt.

b. Keuzes voor Hoofd- en Ondersplitsing
Bij een Hoofd- en Ondersplitsing ontstaan binnen een VvE-complex verschillende juridische structuren. Deze ontstaat veelal door de wens om de belangen van verscheidene eigenaren niet te vermengen en zuiver te houden. Dit maakt het geheel mogelijk onnodig gecompliceerd. Er zijn meerdere wegen die naar Rome leiden.

c. Gemeenschappelijke- en privégedeelten
De bouwdelen en onderwerpen, die gedefinieerd worden tot de gemeenschappelijke delen, zijn onderworpen aan de besluitvorming van de ledenvergadering. Voor veel bouwdelen, zoals het fundament en het dak, ligt dit voor de hand. Voor andere bouwdelen, zoals buitenramen, deuren en tuinen, mogelijk veel minder.

d. Bepaling van breukdelen voor de doorberekening van kosten en baten
Hoe groter de woning of bedrijfsruimte (lees appartementsrecht) hoe groter het breukdeel dus hoe groter het aandeel van de betreffende eigenaar in de gemeenschappelijke kosten. Maar is het altijd rechtvaardig dat een eigenaar ook meebetaalt aan de lift, waar hij geen gebruik van maakt of aan het onderhoud van het gezamenlijk dakterras waar hij nooit gebruik van maakt?

e. Aantal stemmen en stemverhouding in de besluitvorming
Het aantal stemmen bepaalt de macht in de vergadering. Het ligt voor de hand dat een eigenaar van een groot appartementsrecht meer zeggenschap heeft dan een eigenaar van een veel kleiner appartementsrecht. Toch wordt in de splitsingsakte hier vaak van afgeweken en krijgt iedere eigenaar, ongeacht de grootte van zijn woning of bedrijfsruimte, één stem toegewezen. Dit kan in de praktijk leiden tot onverwachte en ongewenste beheersituaties.

f. De aansluiting van de bouwkundige splitsing met de juridische splitsing
Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan de energievoorziening van een lift, die volgens de splitsingsakte slechts aan een deel van de gebruikers is gekoppeld en waar alleen deze gebruikers voor betalen. Dan zal bouwkundig moeten worden geregeld dat het energiegebruik van de lift apart moet kunnen worden gemeten om de juiste kosten aan de betreffende eigenaren door te berekenen. Legio andere voorbeelden kunnen worden genoemd.

De gevolgen van onjuiste keuzes
Het directe gevolg van onjuiste keuzes zijn gefrustreerde eigenaren en andere gebruikers in een VvE-complex en VvE-beheerders die slechts op een uiterst inefficiënte wijze in staat zijn om hun beheertaken te vervullen. Dit uit zich door moeizame discussies tijdens de Algemene Ledenvergadering (ALV) en te veel telefonische en schriftelijke correspondentie in de VvE. Een kostbare zaak dus voor de beherende partij en de marges voor de VvE-beheerder zijn al zo smal….

Concluderend kan worden gesteld dat onjuiste keuzes in de splitsingsakte leiden tot een weerbarstige beheersituatie en in sommige gevallen een gang naar de kantonrechter. Het repareren van ongewenste situaties in een splitsingsakte is een kostbare zaak en komt in de praktijk zelden voor. Maak een zorgvuldige afweging in de verschillende keuzes. Bezint eer gij begint!

Gouden tips voor een goede VvE-splitsing
Wanneer een corporatie of andere vastgoedpartij overgaat tot een VvE-splitsing, is het advies om de volgende gouden tips in acht te nemen:

a. Stel een VvE-beleid op waarin de uitgangspunten van de voorgenomen splitsingen helder worden geformuleerd, rekening houdend met de belangen van de eigenaren, maar ook met de belangen van de andere gebruikers waaronder de huurders van de nog niet verkochte appartementsrechten.

b. Betrek de VvE-beheerder in de voorbereiding van het vormgeven van de toekomstige beheersituatie en juridische structuur. Immers, het is de taak van de VvE-beheerder om voor een toekomstig effectief en efficiënt VvE-beheer zorg te dragen.

c. Instrueer de notaris inzake de gewenste toekomstige beheersituatie en laat de notaris dit vertalen naar een juridische structuur in de splitsingsakte en splitsingstekening. Controleer nauwgezet of de notaris het beoogde effectieve en efficiënte beheer ook  daadwerkelijk zal bereiken. Wees uiterst kritisch!